Comprobaciones legales urbanísticas en España: revisamos la vivienda antes de que te comprometas

No, y esto sorprende a muchos compradores. El papel del notario es dar fuerza legal al contrato que firman ambas partes, y comprobar su identidad, no investigar de forma independiente el historial urbanístico de la vivienda. Esa comprobación hay que hacerla por separado, antes de firmar, tú o quien te represente.

El Registro de la Propiedad recoge la titularidad legal, las hipotecas y las cargas. El Catastro es un registro distinto, de carácter fiscal, sobre la realidad física del inmueble, que se usa para calcular el IBI. Los dos no siempre coinciden, y una discrepancia, por ejemplo en la superficie construida, es una de las señales más claras de que algo se construyó sin los permisos correspondientes.

Depende del tipo de terreno, de cuánto tiempo hace que se terminó la obra, y de la normativa urbanística concreta que se aplique, que varía según la comunidad autónoma e incluso el ayuntamiento. En algunos casos la obra puede legalizarse a posteriori. En otros, el ayuntamiento todavía puede ordenar su retirada. Nosotros comprobamos la situación concreta de la vivienda en lugar de dar por hecho un resultado u otro.

Significa que el edificio no cumple del todo la normativa urbanística vigente, a menudo porque la normativa cambió después de construirse, pero no es ilegal tenerla ni usarla como está. Normalmente puedes comprarla igualmente, pero debes saber de antemano que las ampliaciones o reformas sustanciales no suelen estar permitidas. Te lo señalamos con claridad para que no te sorprenda más adelante.

A veces, pero depende por completo de qué trate el expediente. Un expediente de disciplina urbanística abierto puede afectar al precio que deberías estar dispuesto a pagar, o implicar que el asunto tenga que resolverse antes de completar la compra. Te decimos exactamente qué significa ese expediente para tu operación concreta, no solo que existe.

Un terreno clasificado como no urbanizable, a veces llamado rústico, tiene muchas más restricciones sobre lo que se puede construir, ampliar o reformar que un terreno clasificado como urbano. Comprar sin comprobar esto primero es una de las razones más habituales por las que compradores extranjeros terminan sin poder hacer lo que tenían pensado con una propiedad.

Solicitar información a un ayuntamiento puede tardar entre unos días y varias semanas, según el ayuntamiento y la carga de trabajo de su departamento de urbanismo. Empezamos esto lo antes posible dentro del proceso, para que no retrase tu compra.

Una nota simple registral actualizada, la referencia catastral, la licencia de obra si la vivienda se construyó o se amplió, y la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad. Si falta alguno de estos documentos, eso ya es una información útil en sí misma, y te diremos qué significa.