Vender una propiedad en España: lo que residentes y no residentes necesitan saber antes de firmar

Vender una propiedad en España no es solo una operación jurídica: es un evento fiscal, y las reglas son completamente distintas según seas residente fiscal en España o tengas una propiedad aquí pero vivas en el extranjero como no residente. La mayoría de los vendedores no saben qué régimen les aplica hasta que ya es demasiado tarde para cambiar el resultado.

En Sol-4 Gestión representamos tanto a vendedores residentes como no residentes en la Costa Blanca. Calculamos tu posición fiscal completa antes de que te comprometas con un precio, gestionamos todas las declaraciones en tu nombre, y lo hacemos todo en inglés, a distancia si es necesario.

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  • ✦25 años en la Costa Blanca
  • ✦Inglés, español y alemán
  • ✦Respuesta en menos de 24 horas
  • ✦Más de 2.500 operaciones gestionadas

La mayoría de los vendedores, residentes y no residentes, descubren cómo funcionan los impuestos después de la venta. Eso es demasiado tarde.

Hemos visto vendedores residentes mayores de 65 años que estaban completamente exentos de la ganancia patrimonial y nunca lo supieron. Hemos visto vendedores no residentes perder el plazo de cuatro meses para reclamar la devolución del 3 % y perder un dinero que les correspondía. Hemos visto a ambos pagar más plusvalía de la necesaria porque nadie revisó el cálculo del ayuntamiento.

Lo que te llevas de la venta depende de cómo se gestionan los impuestos, y ese trabajo tiene que empezar antes de que acuerdes el precio.

Tu posición fiscal depende de una sola cosa: si eres residente fiscal en España

Residentes y no residentes en España tienen obligaciones fiscales distintas, tipos distintos y exenciones distintas. Confundirlos, o no saber en qué categoría estás, es uno de los errores más frecuentes y más costosos en una venta inmobiliaria en España.

01
Vendedores no residentes

Si eres no residente: tres obligaciones se aplican a tu venta

La retención del 3 %

El comprador retiene el 3 % del precio de venta y lo ingresa directamente en Hacienda. A los vendedores residentes que presentan el certificado correcto no se les aplica. Para los no residentes, no es tu factura fiscal final: es una provisión a cuenta de lo que puedas deber. Si tu obligación real es inferior, tienes derecho a una devolución, pero la reclamación tiene un plazo de cuatro meses. Si se pasa, el dinero se queda en Hacienda. Nosotros presentamos la declaración y hacemos el seguimiento hasta que la devolución llega.

Ganancia patrimonial (Modelo 210)

Los no residentes declaran la ganancia mediante el Modelo 210, no a través de la declaración anual del IRPF. El tipo impositivo sobre la ganancia patrimonial inmobiliaria para no residentes es del 19 %, independientemente del país de origen. La ganancia tributable es el precio de venta menos el precio de compra y los gastos deducibles: honorarios jurídicos, notaría, comisiones de agencia, mejoras. La mayoría de los vendedores no residentes nunca aplican estas deducciones. Cada euro deducible reduce tu factura.

La plusvalía municipal

Un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo, que se paga al ayuntamiento. Desde 2021 no puede superar legalmente la ganancia real obtenida sobre el suelo, pero los ayuntamientos no lo aplican automáticamente. Nosotros lo revisamos siempre.

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02
Vendedores residentes

Si eres residente fiscal: las reglas son distintas, y habitualmente más favorables

Sin retención del 3 %, si actúas a tiempo

A diferencia de los no residentes, los residentes fiscales en España no están sujetos a la retención del 3 %, siempre que obtengan un certificado de residencia fiscal de Hacienda y lo presenten antes de que se complete la venta. Sin él, el comprador retendrá el 3 % independientemente de tu situación. Nosotros obtenemos el certificado en tu nombre.

Ganancia patrimonial a través del IRPF

Los residentes declaran la ganancia en su declaración anual del IRPF, no mediante el Modelo 210. Los tipos oscilan entre el 19 % y el 30 % según el importe. Los mismos gastos son deducibles: honorarios jurídicos, notaría, mejoras, comisiones de agencia.

Exenciones a las que los no residentes no tienen acceso

Dos exenciones se aplican exclusivamente a los residentes fiscales y pueden reducir o eliminar completamente tu obligación por ganancia patrimonial:

  • Reinversión en vivienda habitual. La ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si reinviertes en otra vivienda habitual en el plazo de dos años.
  • Vendedores mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. La ganancia está completamente exenta del impuesto, independientemente del beneficio obtenido. Vale la pena saberlo antes de acordar el precio.

La plusvalía municipal

Se aplica el mismo impuesto local. El mismo límite de 2021. Lo revisamos siempre.

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Cómo funciona el proceso, de principio a fin

01

Valoración fiscal previa a la venta (residentes y no residentes)

Calculamos tu posición fiscal completa antes de que acuerdes el precio. Para no residentes: retención del 3 %, Modelo 210 y plusvalía. Para residentes: obligación por IRPF, exenciones aplicables y certificado de residencia fiscal. Sabes exactamente lo que te llevas antes de comprometerte.

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02

Revisión legal de la propiedad (residentes y no residentes)

Comprobamos cargas pendientes, cuotas de comunidad impagadas, atrasos de IBI, construcciones no declaradas o discrepancias registrales antes de la venta, no en el notario.

03

Certificado de residencia fiscal (solo residentes)

Lo obtenemos de Hacienda en tu nombre. Sin él, el comprador retendrá el 3 % independientemente de tu situación de residencia, un error que deshacer cuesta meses y dinero.

04

Poder notarial (no residentes, o residentes que no pueden desplazarse)

Actuamos en tu nombre en todas las fases. La venta se completa sin que tengas que estar en España. La mayoría de nuestros clientes no residentes no viajan a España en ningún momento del proceso.

05

Representación ante notario (residentes y no residentes)

Revisamos la escritura antes de la firma y verificamos la correcta aplicación de la retención del 3 % para no residentes, o su ausencia para los residentes que han aportado el certificado.

06

Declaraciones fiscales (distintas según el perfil)

Para no residentes: Modelo 210 y reclamación de la devolución del 3 %. Para residentes: declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF. Para ambos: liquidación de la plusvalía. Todo dentro de los plazos legales.

07

Cierre posterior a la venta (residentes y no residentes)

Cancelación de la hipoteca, notificación a la comunidad de propietarios, cierre de los contratos de suministros y todo lo que cierra formalmente tu titularidad sobre la propiedad.

Qué incluye nuestro servicio

Valoración fiscal previa a la venta: residente o no residente

Sabes exactamente lo que te llevas antes de comprometerte con un precio.

Revisión legal de la propiedad antes de la venta

Cargas, atrasos y discrepancias registrales comprobadas antes del notario.

Certificado de residencia fiscal: solo para residentes

Obtenido de Hacienda en tu nombre antes de que se complete la venta.

Poder notarial si no puedes o prefieres no viajar a España

La venta se completa sin que tengas que estar aquí.

Representación ante notario

Escritura revisada antes de la firma y retención verificada.

Declaración de la ganancia patrimonial

Modelo 210 para no residentes, declaración de IRPF para residentes.

Reclamación de la devolución del 3 %: no residentes cuando proceda

Presentada y seguida hasta que la devolución se recibe.

Liquidación y revisión de la plusvalía municipal: ambos perfiles

Revisamos el cálculo del ayuntamiento siempre.

Cierre posterior a la venta: hipoteca, suministros, comunidad de propietarios

Todo lo que cierra formalmente tu titularidad sobre la propiedad.

Gestión íntegramente a distancia. Atención en inglés durante todo el proceso

No es necesario viajar a España en ningún momento.

Hemos visto lo que ocurre cuando nadie gestiona bien la venta

Un cliente llegó a nosotros cuando ya era demasiado tarde: residente fiscal en España, mayor de 65 años, vendiendo su vivienda habitual, completamente exento de la ganancia patrimonial. Nadie había obtenido el certificado, el comprador no tuvo más remedio que retener el 3 %. La exención nunca se reclamó. El plazo pasó.

Nada de eso ocurre cuando las personas adecuadas están involucradas desde el principio.

¿También estás comprando una propiedad en España? Si vendes una propiedad y compras otra en España, nos encargamos de las dos. Así la posición fiscal de cada operación se tiene en cuenta en el conjunto.

Calculamos tu posición antes de que acuerdes el precio

Residente o no residente.

Revisamos todas las exenciones y deducciones

Que se aplican a tu situación.

Gestionamos todas las declaraciones dentro de los plazos legales

Sin devoluciones perdidas. Sin recargos.

Respondemos en menos de 24 horas

Porque en una venta inmobiliaria los retrasos cuestan dinero.

Preguntas frecuentes sobre venta de propiedad en España

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Lo leeremos, te responderemos en menos de 24 horas y te diremos con sinceridad si somos las personas adecuadas para ayudarte. Sin presión, sin compromiso.

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