Si vendes una casa en España y vives fuera, lo primero que te sorprenderá es que no cobrarás el precio completo. El comprador está obligado a quedarse con la retención del 3% a no residentes y a ingresarla en Hacienda en tu nombre. No es una multa ni un impuesto añadido: es un adelanto del impuesto que te corresponde por la venta.
La buena noticia es que ese 3% no siempre es lo que acabas pagando. Si la venta no genera ganancia, o genera menos impuesto que lo retenido, puedes recuperar la diferencia presentando tu propia declaración. Y si hay ganancia, esa misma declaración sirve para pagar el resto.
En este artículo de Sol-4 Gestión te explicamos, con base en las fuentes de la Agencia Tributaria y el BOE, cómo funciona la retención, qué hace el comprador con el modelo 211, cómo se calcula la ganancia patrimonial en el modelo 210 y qué pasos seguir para pedir la devolución si te han retenido de más.
Qué es la retención del 3% al vender una vivienda siendo no residente
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, quien compra el inmueble debe retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada. La retención es un pago a cuenta del impuesto que tú, como vendedor (transmitente en la terminología fiscal), debes por la ganancia de la venta.
En la práctica, eso significa que en la notaría el comprador te entrega el precio menos ese 3%, y la cantidad retenida la ingresa él mismo en Hacienda. Por ejemplo, si vendes por 300.000 euros, el comprador retiene 9.000 euros y a ti te llegan 291.000 euros (menos otros gastos que hayáis pactado, como una hipoteca pendiente).
La obligación de retener la regula el artículo 14 del Reglamento del IRNR. El comprador responde de ella tanto si es residente como si no, y tanto si es persona física como empresa.
Cuándo no hay retención
El mismo artículo 14 prevé que no hay obligación de retener cuando el vendedor acredita, mediante certificación, que está sujeto al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades. Tampoco la hay cuando el inmueble se aporta para constituir o ampliar el capital de una sociedad residente.
Modelo 211: qué ingresa el comprador y en qué plazo
El comprador ingresa la retención con el modelo 211. Estas son las reglas básicas:
- El plazo es de un mes desde la fecha de la transmisión del inmueble.
- Se presenta una autoliquidación por cada inmueble adquirido.
- El comprador debe entregarte un ejemplar del modelo, que es tu justificante de que la retención se ha ingresado.
Guarda ese justificante: lo necesitarás para tu declaración. Y si el comprador no ingresa la retención, la propia Agencia Tributaria indica que el inmueble queda afecto al pago del menor importe entre la retención y el impuesto, algo que puede reflejarse en el Registro de la Propiedad.
Ganancia patrimonial de no residentes: cómo se calcula
La retención es solo un adelanto. El impuesto real depende de la ganancia patrimonial, que se calcula con una lógica parecida a la del IRPF: valor de transmisión menos valor de adquisición.
En el valor de adquisición entran el precio que has pagado, el coste de las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la compra. Los gastos de la venta, por su parte, restan del valor de transmisión. Conviene por eso conservar las escrituras y las facturas de reformas.
| Concepto | Ejemplo orientativo |
| Precio de venta | 300.000€ |
| Gastos de la venta justificados | 6.000€ |
| Precio de compra más gastos e inversiones | 220.000€ |
| Ganancia patrimonial | 74.000€ |
Es un ejemplo para entender el mecanismo, no un cálculo para tu caso. Tu ganancia real dependerá de tus escrituras, de tus gastos justificados y de las reglas que se apliquen a tu operación.
Qué tipo se aplica: 19% o 24%
El impuesto sobre esa ganancia no es igual para todos los vendedores. El tipo general es el 24%, y baja al 19% si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein.
| Tu residencia fiscal | Tipo sobre la ganancia |
| Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein | 19% |
| Resto de países | 24% |
| Reino Unido (desde el 1 de enero de 2021) | 24% |
Si vives en el Reino Unido, el Brexit te ha hecho pasar del 19% al 24%, un cambio que afecta a los propietarios británicos. Si resides en otro país no incluido en la tabla, consulta tu caso antes de dar por hecho el tipo.
Con los datos del ejemplo anterior, una ganancia de 74.000€ supondría un impuesto de 14.060€ al 19% o de 17.760€ al 24%. Restando los 9.000€ ya retenidos, tendrías que pagar la diferencia: 5.060€ en el primer caso y 8.760€ en el segundo.
Cómo recuperar la retención si te han retenido de más
Si la retención del 3% supera el impuesto que te corresponde, puedes solicitar la devolución del exceso a través del modelo 210. Es el mismo modelo en el que declaras la ganancia, aunque el resultado sea cero o negativo.
Un ejemplo: has comprado por 320.000€ y vendes por 300.000€. No hay ganancia, por tanto no hay impuesto, y los 9.000€ retenidos son íntegramente recuperables. La Agencia Tributaria devuelve el importe por transferencia a la cuenta bancaria que indiques.
Plazo para presentar el modelo 210 por la venta
La Orden EHA/3316/2010 establece que la declaración de la venta de un inmueble se presenta en el plazo de tres meses una vez transcurrido el mes que tiene el comprador para ingresar el 211, con independencia del resultado. Dicho de otro modo, dispones de hasta cuatro meses desde la fecha de venta.
| Momento | Qué ocurre |
| Día de la venta | El comprador retiene el 3% en la notaría |
| Hasta un mes después | El comprador ingresa el modelo 211 |
| Hasta tres meses después de ese mes | Tú presentas el modelo 210 |
Para ver el detalle de cómo se presenta, consulta nuestra guía sobre el plazo de presentación del modelo 210. Como el cómputo exacto del último día puede variar según la fecha de venta, lo más prudente es no apurar el plazo.
Qué ocurre si resides fuera de la UE: el representante fiscal
Si resides fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, la normativa exige nombrar un representante fiscal antes de que acabe el plazo de declaración. Conviene tenerlo previsto al firmar la venta para no llegar justo al final.
Reinversión en vivienda habitual: una excepción para residentes europeos
Si resides en la UE o en el EEE (con intercambio efectivo de información) y reinviertes lo obtenido en comprar tu vivienda habitual, puede existir una exención total o proporcional. La retención del 3% se aplica igualmente en el momento de la venta, y la devolución se pide después, así que conviene planificarlo con tiempo.
Errores frecuentes al vender siendo no residente
- Dar por perdido el 3%. Si no hay ganancia o es pequeña, puedes recuperarlo, pero solo si presentas el modelo 210.
- No pedir el justificante del modelo 211. Sin él, tu declaración pierde el respaldo de la retención ingresada.
- Aplicar el 19% por costumbre. Es el tipo para residentes de la UE, el EEE y algunos países, pero no para todos.
- No reunir las escrituras y facturas. Sin ellas es difícil justificar el valor de adquisición y los gastos deducibles.
- Esperar al último día para presentar el 210, sobre todo si hay que nombrar representante.
Vender con tranquilidad desde el extranjero
Vender una vivienda en España siendo no residente es un proceso habitual, pero tiene sus propios plazos y papeles. En Sol-4 Gestión te acompañamos en la venta de tu propiedad en España y revisamos contigo la parte fiscal para que sepas qué esperar antes de firmar. Nuestro servicio de fiscalidad para no residentes incluye la preparación del modelo 210.
Fuentes oficiales: Reglamento del IRNR (BOE) y retención del adquirente de inmuebles (Agencia Tributaria).
Preguntas frecuentes sobre la retención del 3% al vender una vivienda siendo no residente
La ingresa el comprador en Hacienda, pero sale de tu precio de venta: él te paga el precio menos ese 3% y entrega el importe a la Agencia Tributaria en tu nombre.
Sí, si es superior al impuesto que te corresponde. Se pide con el modelo 210, que sirve tanto para declarar la ganancia como para solicitar la devolución del exceso.
Es la autoliquidación con la que el comprador ingresa la retención del 3%. Se presenta en el plazo de un mes desde la venta y se presenta una por cada inmueble.
El 211 lo presenta el comprador para ingresar la retención. El 210 lo presentas tú para declarar la ganancia, pagar la diferencia si la hay o pedir la devolución si te han retenido de más.
Tres meses una vez transcurrido el mes de plazo del modelo 211, es decir, hasta cuatro meses desde la fecha de venta. Se presenta aunque no haya ganancia.
El 19% si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y el 24% en el resto de casos. Si resides en el Reino Unido, es el 24% desde el 1 de enero de 2021.
El inmueble queda afecto al pago del menor importe entre la retención y el impuesto. Pide siempre el ejemplar del modelo 211 como justificante.
